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    财经八姐:晋商系列之五-耿直Boss孙宏斌

    ag游戏厅 www.jbvpjdf.cn 文 / Cherry来源:FX168财经网

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    要问在中国众多的房企中最大的"黑马"是谁,那么融创中国当之无愧。自2010年登陆港交所以来,8年的时间里,融创中国从上市之初仅83.3亿的销售额,到如今的3600亿,增长超过40倍,可谓是中国房企中实现"销售额跨越式增长"的典型代表。而提到融创中国,不得不提的是融创中国的董事长--孙宏斌,这位在中国房地产界饱受争议的风云人物,25岁成为联想接班人,26岁锒铛入狱,40岁打造国内销售额最大地产公司,41岁地产王国顷刻崩塌,45岁完成企业IPO......他的经历与众不同,性格亦如此。他什么都敢讲,经常语出惊人,爆出各种"金句",因此也被戏称为"段子手"、"耿直Boss"。在商海打拼数十年,经历多次大起大落依然屹立不倒,在《2017胡润房地产企业家榜》中,孙宏斌位列第四。

    跌宕起伏,打造房企黑马

    孙宏斌,1963年出生山西运城临猗县的小山村。1985年,清华大学硕士研究生毕业。1988年进入联想集团。因工作出色,被总裁柳传志赏识,25岁时就成为联想少将,主管范围包括全国各地的18家分公司,几乎内定为接班人,一时风头无两。但1990年风云突变,孙宏斌因"经济问题"与柳传志发生冲突,获罪入狱,一呆将近四年。1994年出狱后,主动请柳传志吃饭,在饭桌上向柳传志道歉:"我当时年轻气盛,比较急躁,其实还是太嫩,很多事情想的太简单,出了这些事还是在自己。"很快在柳传志和联想集团的支持下,孙宏斌进军房地产业,在天津创建顺驰房地产销售代理公司,开始了闯荡地产江湖的篇章。

    1996年顺驰开始涉足开发房地产,不久后就占到一级市场份额的15%,并成为天津最大的房地产商。

    就如"顺驰"顺且快的含义一样,彼时的孙宏斌追求的是速度和结果,开启了"现金-现金"的房地产开发大跃进模式,即利用很低的自有资金启动项目,迅速转入土地开发进程,然后以销售回款支撑后期建设与城建配套等,再用毛利作为新的自有资金启动新项目,如此循环,极速滚动。利用这个模式,从1998年到2002年,顺驰天津开发了近30个项目,彻底打破了房地产平均开发周期18个月的惯例,一举缩短到7个月。孙宏斌的行动之快令同行业震惊,对地产模式也带来了巨大震动。

    2002年,他迅速将这一模式复制到全国,到2004年,顺驰规模逼进百亿,在不到三年的时间里翻了10倍。孙宏斌因此曾被评价为"到处拿地的偏执狂"。但到了2004年,顺驰因扩张过快而资金链断裂陷入?;?,孙宏斌使出浑身解数依然效果乏力,顺驰的命运终以2007年出售给香港路劲基建集团而结束,顺驰不再是孙宏斌的了!此时,孙宏斌将主要精力转移到融创地产集团的经营上。

    孙宏斌没有将顺驰的发展模式复制到融创的经营上,他开始注重公司运营的安全和稳健,自创办融创以来,他多年坚持"高端精品"和"区域聚焦"两大战略,所以有了融创的今天。但孙宏斌的激情以及"偏执"的性格烙印依然深刻在融创"使命般的激情"的公司文化中。

    2010年10月,融创中国闯关上市成功,登陆香港联交所主板。在孙宏斌的领导下,融创中国在战略定位、战略执行、风险控制、投资并购、企业文化与团队建设等领域都有出色的表现,增长快速。2017年融创中国实现合同销售金额为3620.1亿元,位居行业第四。2018年上半年合同销售金额达到近2000亿元,同比增长76%,延续了快速增长势头,稳居全行业前五。2015年到2017年三年间整体合同销售额复合增长率超过130%。

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    (融创中国2015-2018上半年销售状况,图片来源:微信公众号市值风云)

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    (2018年上半年房企10强,图片来源:互联网)

    值得关注的是,2018年上半年,融创实现营收465.8亿元,归属母公司股东净利63.6亿元,分别同比增长215.3%、389.3%,超越碧桂园等房企的增速。同时,上半年公司核心净利为66.1亿元,同比增长391.8%,净利率为14.55%,高于碧桂园、万科等房企。

    在2018年上半年业绩发布后,孙宏斌对媒体说"我们是安全第一,这一两年都要把安全放在第一位。未来保持现在的规模难度不大,但增长也很难。"

    战略清晰,差异化发展

    在顺驰年代,孙宏斌曾饱受激进扩张之苦,到了融创时代,他改变了策略,将"高端精品"和"区域聚焦"两大战略作为融创坚定不移的战略定位,聚焦一二线城市,走高端精品路线,区别于中国大多数企业的低端路线,价格战策略。

    融创中国主要聚焦于北京、华北、上海、西南、东南、广深、华中和海南八大区域的一线、环一线及核心城市,其3600亿的销售业绩只是依靠其布局的不到30个城市来完成。而碧桂园与恒大都采取了跑马圈地的方式,在一到五线城市全覆盖,相继进入200多个城市和数百个县镇,即使也以聚焦核心城市著称的万科地产也进入了76个城市。

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    (融创中国的八大区域,图片来源:融创官微)

    对于高端精品的战略定位,融创也是执行得很彻底。孙宏斌对融创中国开发的每个项目,无论是规划设计、用材还是工艺,都有着极为严格的要求,在所有的项目上,融创都倡导"工匠精神",并采用先进的设计理念和严格的管理监控体系,致力于不断提升定位、产品规划设计、建设和服务能力。

    壹号院系、桃花源系、府系和桃源系等,在众多核心城市的标杆项目都引领了当地高品质产品的最高标准。

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    (北京的西山壹号院,图片来源:互联网)

    高效并购,助力土储规模增长

    除了区域聚焦、高端精品与高周转,独树一帜的收购模式也是融创不得不提的特色。孙宏斌很早就判断,未来房企之间的收并购是大趋势。从2012年开始,融创中国便开始在全国收购项目和土地,其凶猛的风格在近几年犹为明显。在融创中国并购史上,相继出现绿城中国、佳兆业、雨润、融科、金科、万达等知名房企的身影。尽管这其中有成功也有失败,但相继并购为融创中国持续增加了知名度以及扩张能力。

    2016年2月,天津融创奥城收购中牟美盛的70%股权及债权;

    2016年5月19日,收购莱蒙国际旗下的7个项目;

    2016年9月,融创以近138亿元代价收购联想旗下融科智地42个项目;

    2016年11月,融创以36.62亿元收购青岛嘉凯城房地产开发有限公司全部股权;

    2017年1月9日,融创通过增资以26亿元的价格获得北京链家6.25%的股权;

    2017年1月13日,融创中国战略入股乐视,合计支出150.41亿元,成为乐视网第二大股东;

    2017年5月12日,融创中国以102.54亿元,收购天津星耀80%股权及债权;

    2017年5月31日,融创中国附属公司21亿元收购华城富丽60%股权及相关债权。

    2017年7月,参与万达"世纪大并购"。万达商业将13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创,并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元;两项交易总金额637.5亿元。

    还有一项是对乐视的投资,据2017年财报,融创对乐视投资减值拨备及损失为165.5亿元。

    据统计,2016年公司共对外发起16笔收购(包含对同一家公司发起的连续收购),涉及资金595亿元;2017年融创并购涉及金额高达1065.04亿。

    融创中国当前超过70%的土地储备是通过收并购交易而来。收并购的土地周转快,相比于招拍挂获取的土地,占用资金少,很多项目就可以直接通过预售产生现金流,资金使用效率高,能够快速产生销售回款。截止2018年3月,融创总土储约1.47亿方,估算货值约2万亿元。

    低谷中抄底优质资产是融创并购的一大特点,这也是有别于在土地市场竞价拿地的模式,简单高效。这也是融创快速发展的重要原因之一。

    孙宏斌曾表示:"决定成功的更多是非智力因素,明确的目标、积极的心态、努力和坚持、承受挫折和压力的能力,成熟地待人接物等。"地产行业进入寡头竞争时代已经成为共识,中小房企可能面临被淘汰的?;?,而龙头房企则将强者恒强。在未来这场房企末位淘汰赛中,融创是否占尽先机,我们仍需拭目以待。

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